Propiedades de renta en EE. UU.
Calculadora de retorno cash-on-cash
El retorno cash-on-cash, o retorno sobre el efectivo, es el flujo de caja anual antes de impuestos de una propiedad de renta dividido entre el efectivo que pones en la compra: el pago inicial, los costos de cierre y las reparaciones u otros costos que pagas al inicio. Mide el rendimiento del primer año sobre tu propio dinero después del pago hipotecario. Esta calculadora también muestra cuánto rendiría la misma propiedad comprada en efectivo, para que veas si el préstamo sube o baja tu retorno.
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Calculadora
Calcula tu retorno cash-on-cash
La calculadora empieza con el ejemplo resuelto que verás más abajo. Reemplaza cada valor con los números de la propiedad que estás evaluando e ingresa todos los gastos operativos como un solo total mensual.
Resultados
Retorno cash-on-cash 8.00%. Flujo de caja anual $4,400.50. Efectivo invertido $55,000.00.
- Retorno cash-on-cash
- 8.00%
- Flujo de caja anual
- $4,400.50
- Flujo de caja mensual
- $366.71
- Efectivo total invertido
- $55,000.00
- NOI anual
- $14,640.00
- Pago hipotecario (capital e intereses)
- $853.29
- Retorno sin préstamo (todo en efectivo)
- 7.71%
- Constante del préstamo
- 7.58%
- Efecto del apalancamiento
- +0.29 puntos
- el préstamo sube el retorno
- Periodo de recuperación
- 12.5 años
Ver el efectivo invertido y el flujo de caja anual
| Concepto | Monto |
|---|---|
| Pago inicial | $45,000.00 |
| Costos de cierre | $5,400.00 |
| Reparaciones y otros costos iniciales | $4,600.00 |
| Efectivo total invertido | $55,000.00 |
| Renta después de vacancia, al año | $22,800.00 |
| Gastos operativos, al año | −$8,160.00 |
| Ingreso operativo neto (NOI) | $14,640.00 |
| Pagos del préstamo, al año | −$10,239.50 |
| Flujo de caja anual | $4,400.50 |
Estimación educativa basada solo en tus datos; no es asesoría financiera. Nada de lo que escribes sale de tu navegador.
Fórmula
La fórmula del cash-on-cash, paso a paso
La calculadora sigue el análisis de propiedades de la app MyInversorAI, que además cuenta $1,500 de inspección, tasación y cargos del préstamo en el efectivo invertido; inclúyelos en reparaciones y otros costos iniciales para igualarlo. El flujo de caja es antes de impuestos y el efectivo invertido cuenta cada dólar que pagas al inicio.
- Efectivo total invertido
Efectivo invertido = pago inicial + costos de cierre + reparaciones y otros costos inicialesSi dejas fuera los costos de cierre o las reparaciones necesarias antes del primer inquilino, el retorno se ve más alto de lo que es.
- Pago hipotecario (capital e intereses)
Pago = L × r × (1 + r)ⁿ ÷ ((1 + r)ⁿ − 1)L es el préstamo (precio menos pago inicial), r es la tasa anual ÷ 12 y n es el número de pagos mensuales. Los impuestos y el seguro van en los gastos operativos.
- Ingreso operativo neto (NOI)
NOI = renta × 12 × (1 − % de vacancia) − gastos operativos × 12El ingreso después de la vacancia y los costos de operación, antes del préstamo.
- Flujo de caja anual
Flujo de caja = NOI − pago × 12Lo que te queda cada año después de los pagos del préstamo, antes de impuestos sobre la renta.
- Retorno cash-on-cash
CoC = flujo de caja anual ÷ efectivo total invertidoEl retorno del primer año, antes de impuestos, sobre tu efectivo. Es negativo cuando la propiedad necesita dinero tuyo cada año.
- Retorno sin préstamo (rendimiento sobre el costo total)
Retorno sin préstamo = NOI ÷ (precio + costos de cierre + costos iniciales)El retorno cash-on-cash que tendría la misma compra sin préstamo. La app MyInversorAI lo llama rendimiento sobre costo.
- Constante del préstamo
Constante del préstamo = pago × 12 ÷ monto del préstamoEl costo anual de cada dólar prestado, incluido el capital. Depende de la tasa y del plazo.
- Efecto del apalancamiento
Efecto del apalancamiento = retorno cash-on-cash − retorno sin préstamoEs positivo cuando el retorno sin préstamo es mayor que la constante del préstamo: el préstamo sube tu retorno. Es negativo cuando es menor: el préstamo lo baja.
- Periodo de recuperación
Recuperación = efectivo total invertido ÷ flujo de caja anualLos años de flujo de caja, al nivel de hoy, para recuperar tu efectivo, sin contar aumentos de renta, amortización ni una venta. No se muestra si el flujo de caja es cero o negativo.
Ejemplo resuelto
Ejemplo resuelto: una casa de renta de $180,000
Estos son los valores iniciales de la calculadora, en un mercado donde las rentas son altas en relación con los precios. Son supuestos elegidos para ilustrar el cálculo, no un pronóstico, una cotización de tasa ni una recomendación de mercado.
Supuestos
- Precio de compra
- $180,000
- Pago inicial
- 25% ($45,000)
- Costos de cierre
- 3% del precio ($5,400)
- Reparaciones antes de rentar
- $4,600
- Préstamo
- $135,000 con tasa fija de 6.5% a 30 años
- Renta mensual
- $2,000 al mes
- Vacancia
- 5% de la renta
- Gastos operativos
- $680 al mes: $200 de impuesto, $120 de seguro, $100 de reparaciones, $100 de CapEx, $160 de administración
Paso a paso
| Paso | Cálculo | Resultado |
|---|---|---|
| Efectivo total invertido | $45,000 de pago inicial + $5,400 de cierre + $4,600 de reparaciones | $55,000 |
| Pago del préstamo (capital e intereses) | $135,000 al 6.5% durante 360 meses | $853.29 al mes ($10,239.50 al año) |
| Ingreso operativo neto (NOI) | $2,000 × 12 × (1 − 5%) − $680 × 12 | $14,640 al año |
| Flujo de caja anual | $14,640 − $10,239.50 | $4,400.50 ($366.71 al mes) |
| Retorno cash-on-cash | $4,400.50 ÷ $55,000 | 8.00% |
| Retorno sin préstamo | $14,640 ÷ ($180,000 + $5,400 + $4,600) | 7.71% |
| Constante del préstamo | $10,239.50 ÷ $135,000 | 7.58% |
| Efecto del apalancamiento | 8.00% − 7.71% | +0.29 puntos |
| Periodo de recuperación | $55,000 ÷ $4,400.50 | 12.5 años |
| La misma compra al 7.5% | Pago de $943.94 al mes; flujo de caja de $3,312.72 al año | 6.02% (−1.69 puntos) |
Con estos supuestos, los $55,000 que pones generan $4,400.50 el primer año: un retorno cash-on-cash de 8.00%. Comprada en efectivo, la misma propiedad rendiría 7.71% sobre su costo total. Como ese retorno sin préstamo es mayor que la constante del préstamo de 7.58%, el préstamo le suma 0.29 puntos a tu retorno. El margen es estrecho: con una tasa de 7.5%, el préstamo costaría más de lo que genera la propiedad y el retorno bajaría a 6.02%.
Escenarios
Cómo cambian el pago inicial y la tasa el retorno cash-on-cash
La misma propiedad, renta y gastos, calculados con las fórmulas de la calculadora. Solo cambia el financiamiento.
| Escenario | Efectivo invertido | Flujo de caja anual | Cash-on-cash | Efecto del apalancamiento (puntos) |
|---|---|---|---|---|
| 20% de pago inicial al 6.5% | $46,000 | $3,717.86 | 8.08% | +0.37 |
| 25% de pago inicial al 6.5% (ejemplo) | $55,000 | $4,400.50 | 8.00% | +0.29 |
| 50% de pago inicial al 6.5% | $100,000 | $7,813.67 | 7.81% | +0.10 |
| Todo en efectivo (sin préstamo) | $190,000 | $14,640.00 | 7.71% | — |
| 25% de pago inicial al 7.5% | $55,000 | $3,312.72 | 6.02% | −1.69 |
Cuando el préstamo cuesta menos de lo que genera la propiedad, pedir más prestado sube el retorno cash-on-cash, pero también sube el pago, la deuda y la probabilidad de meses en negativo. Un retorno más alto con menos efectivo no es automáticamente una inversión mejor ni más segura.
Interpretación
Qué te dice el retorno cash-on-cash y qué no te dice
El cash-on-cash es la respuesta más directa a “¿cuánto genera mi dinero este año?”. También es fácil inflarlo si dejas fuera costos o si pides más prestado.
Qué te dice
- El rendimiento del primer año, antes de impuestos, sobre el efectivo que realmente pusiste en la inversión.
- Si la propiedad te paga cada año después de la hipoteca o si necesita dinero tuyo.
- Cómo cambia el resultado con el financiamiento: compáralo con el retorno sin préstamo para ver si el préstamo ayuda o perjudica.
- Una forma sencilla de comparar una renta con otros usos del mismo efectivo, sin olvidar el trabajo y el riesgo que implica.
Qué no te dice
- La plusvalía, la amortización del capital del préstamo y los efectos fiscales, que pueden subir o bajar el retorno total.
- Lo que pasa después del primer año: aumentos de renta, gastos más altos, un refinanciamiento o una venta.
- El riesgo. Un retorno alto logrado con un pago inicial pequeño puede volverse negativo con una sola vacancia o reparación.
- El momento de los flujos de caja a lo largo de muchos años, que miden indicadores como la TIR.
- Si los datos son realistas. Una renta optimista o reservas faltantes inflan el resultado directamente.
En la práctica
Cómo usan los inversionistas el retorno cash-on-cash
Los inversionistas usan el cash-on-cash sobre todo para filtrar oportunidades y comparar opciones de financiamiento para la misma propiedad.
- Filtrar propiedades
- Muchos inversionistas fijan un retorno cash-on-cash mínimo para el primer año en su mercado y descartan las propiedades que no lo alcanzan con una renta y gastos realistas.
- Elegir el pago inicial
- Calcular la misma propiedad con distintos pagos iniciales muestra el equilibrio entre un retorno más alto con menos efectivo y un préstamo mayor con un pago más alto.
- Comparar con otros usos del efectivo
- Los inversionistas comparan el retorno esperado con lo que ese mismo dinero podría rendir en otra parte, considerando el tiempo que exige una renta y el riesgo que tiene.
- Revisar el apalancamiento antes de comprar
- Si el retorno sin préstamo es menor que la constante del préstamo, un préstamo más grande baja el retorno. Verlo antes de comprar puede cambiar el financiamiento, la oferta o la decisión.
- Seguir una propiedad con el tiempo
- Los dueños recalculan el cash-on-cash cada año con la renta y los gastos reales. Como el efectivo invertido no cambia, una renta más alta se ve como un retorno más alto.
- Evaluar reparaciones y mejoras
- Dividir el flujo de caja anual adicional que genera una mejora entre su costo da el retorno cash-on-cash de ese proyecto, lo que ayuda a ordenar las mejoras.
Referencias · Depende
Metas típicas de cash-on-cash y por qué varían
No existe una meta universal. Estas son cifras que los inversionistas mencionan con frecuencia, no promesas ni recomendaciones; lo aceptable depende de tus objetivos, el mercado, el financiamiento y tu tolerancia al riesgo.
| Resultado | Qué suele significar | Qué tener en cuenta |
|---|---|---|
| Menos de 0% | La propiedad necesita dinero tuyo cada año | Algunos inversionistas lo aceptan a cambio de la plusvalía esperada. Es una apuesta sobre los precios futuros y requiere reservas de efectivo. |
| Entre 0% y 5%, aproximadamente | Flujo de caja ajustado | Una vacancia o una reparación puede dejar el año en negativo. Es común en mercados caros y cuando las tasas de interés son altas. |
| Entre 6% y 12%, aproximadamente | Metas que citan con frecuencia los inversionistas en rentas | Suele requerir rentas altas en relación con el precio, una compra cuidadosa o una tasa más baja. Asegúrate de incluir todos los costos. |
| Más de 12% | Fuerte en el papel | Revisa primero los datos: reservas faltantes, una renta optimista, reparaciones pendientes o un pago inicial muy pequeño suelen explicarlo. |
Un retorno cash-on-cash vale lo que valen sus datos. Verifica la renta con comparables de la zona, los impuestos con el condado, el seguro con cotizaciones reales y el financiamiento con un prestamista.
Compara métricas
Cash-on-cash vs. cap rate vs. ROI vs. TIR
Cada indicador responde una pregunta distinta sobre la misma propiedad de renta. Úsalos juntos en lugar de elegir uno.
| Métrica | Qué divide | Periodo | ¿Incluye el préstamo? |
|---|---|---|---|
| Retorno cash-on-cash | Flujo de caja anual antes de impuestos ÷ efectivo invertido | Un año, normalmente el primero | Sí |
| Cap rate | NOI anual ÷ precio | Un año | No |
| ROI (retorno total) | Ganancia total (flujo de caja, amortización del préstamo y plusvalía, menos costos de venta) ÷ efectivo invertido | Normalmente todo el periodo de inversión | Sí |
| TIR (tasa interna de retorno, IRR) | La tasa anual con la que todos los flujos futuros, incluida la venta, valen exactamente el efectivo invertido | Todo el periodo de inversión, año por año | Sí |
El ROI se usa de varias formas, así que pregunta cómo se calculó una cifra. La TIR depende mucho del precio de venta y del momento que se supongan. El análisis completo de la app MyInversorAI proyecta indicadores de largo plazo como la TIR y el múltiplo de capital a partir de tus supuestos.
Evítalos
Errores comunes con el retorno cash-on-cash
- Contar solo el pago inicial
- Los costos de cierre, las comisiones del préstamo y las reparaciones necesarias antes de rentar son efectivo que pones. Dejarlos fuera infla el retorno.
- Confundir la renta con el flujo de caja
- El flujo de caja es lo que queda después de la vacancia, todos los gastos operativos y el pago completo del préstamo, no la renta que cobras.
- Olvidar las reservas
- Las reparaciones y el CapEx llegan a su propio ritmo. Un retorno sin reservas describe un buen mes, no un año típico.
- Tomar el retorno como garantizado
- El cash-on-cash es una estimación basada en supuestos. La renta, la vacancia, el seguro y los impuestos pueden cambiar.
- Buscar más retorno con un pago inicial menor
- Pedir más prestado puede subir el porcentaje y al mismo tiempo subir el pago, la deuda y la probabilidad de meses en negativo.
- Compararlo con una cuenta de ahorro como si el riesgo fuera igual
- Una renta exige tiempo, tiene riesgo de vacancia y reparaciones, y es difícil de vender rápido. Una comparación justa lo toma en cuenta.
Preguntas frecuentes
Preguntas sobre el retorno cash-on-cash
¿Cuál es un buen retorno cash-on-cash?
No hay una sola respuesta. Muchos inversionistas en rentas mencionan metas de entre 6% y 12% aproximadamente, pero lo aceptable depende del mercado, el riesgo de la propiedad, tu financiamiento y qué otra cosa podrías hacer con el efectivo. Un retorno menor en una propiedad estable puede ser razonable; uno alto en una propiedad riesgosa quizás no.
¿Qué cuenta como efectivo invertido?
Cada dólar que pagas para comprar la propiedad y dejarla lista para rentar: el pago inicial, los costos de cierre, las comisiones y puntos del préstamo, y las reparaciones o el mobiliario antes del primer inquilino. El dinero que guardas como reserva no se invierte en la propiedad, por eso normalmente no se incluye.
¿El retorno cash-on-cash es lo mismo que el ROI?
Normalmente no. El cash-on-cash cuenta un año de flujo de caja. El ROI suele referirse al retorno total durante el periodo de inversión, incluida la amortización del préstamo, la plusvalía y la venta. Como el ROI se usa de varias formas, pregunta cómo se calculó una cifra.
¿Por qué un préstamo puede bajar mi retorno?
Un préstamo sube el cash-on-cash solo cuando el retorno sin préstamo de la propiedad es mayor que la constante del préstamo, el costo anual de cada dólar prestado incluido el capital. Cuando las tasas son altas frente a lo que genera la propiedad, pedir más prestado baja el retorno.
¿El cash-on-cash incluye impuestos?
No. Es una medida antes de impuestos. La depreciación y otras reglas fiscales pueden cambiar tu resultado después de impuestos; un profesional de impuestos puede explicarte cómo te aplican.
¿El retorno cash-on-cash puede ser negativo?
Sí. Es negativo cuando la renta no cubre los gastos operativos y el pago del préstamo, lo que significa que pones dinero cada año. La calculadora lo muestra como un porcentaje negativo.
Siguiente paso
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Las calculadoras gratis revisan una renta a largo plazo a la vez con tus propios supuestos. Una cuenta gratis de MyInversorAI suma un análisis completo de la propiedad que evalúa hasta cinco estrategias (renta, renta corta, reventa con renovación, BRRRR y reventa) y anuncios de ZipFinder con dirección completa y enlace a Zillow. Las cuentas empiezan en el plan Free; los planes de pago suman un PDF en español o inglés con guía de visita.
Antes de decidir
Estimación educativa, no asesoría
Las calculadoras gratis son para aprender y filtrar oportunidades. No son asesoría financiera, fiscal, crediticia, legal ni de inversión, no son un avalúo ni una oferta de préstamo, y no garantizan ningún resultado. Las cifras dependen por completo de los supuestos que ingresas. Están pensadas para propiedades en Estados Unidos. Antes de decidir, verifica la renta, los impuestos, el seguro, las reparaciones y el financiamiento con profesionales calificados.