Metodología
Cómo analiza MyInversorAI una propiedad de inversión
MyInversorAI convierte una dirección y tus supuestos en métricas de flujo de caja, rendimiento y riesgo para hasta cinco estrategias, y las resume en un puntaje de 0 a 100 y un veredicto: Comprar, Revisar o Evitar. Esta página explica cada paso, los datos que usa y sus límites.
Proceso
De una dirección a un veredicto, en seis pasos
Las apps web, iOS y Android siguen los mismos pasos y usan las mismas fórmulas.
- Ingresas la propiedad
- Escribe una dirección, con autocompletado, o parte de un anuncio de ZipFinder. Luego elige el tipo de propiedad, la estrategia y el perfil de riesgo (el plan Free usa el perfil Neutral).
- Se agregan los datos disponibles
- Se agregan registros públicos, estimaciones de renta y de valor y anuncios comparables cuando el proveedor de datos los tiene para la propiedad. Los promedios del estado y la tasa hipotecaria nacional a 30 años fijan los supuestos iniciales.
- Revisas los supuestos
- Revisa y edita el precio, el pago inicial, la tasa de interés, la renta, los impuestos, el seguro, las cuotas de HOA, las reservas y los costos. Puedes agregar un credit score declarado por ti para ver escenarios de financiamiento.
- El motor calcula
- Se calculan los ingresos, los gastos operativos, el NOI, el financiamiento, el flujo de caja y las métricas de rendimiento de la estrategia con las fórmulas de esta página.
- Puntaje, veredicto y nivel de confirmación
- Cada estrategia compatible recibe un puntaje de 0 a 100 para el perfil de riesgo elegido. Luego, las reglas obligatorias del análisis deciden si el veredicto puede ser Comprar, Revisar o Evitar, y si el resultado está listo para decidir o es preliminar.
- Explicación y reporte
- Las explicaciones basadas en reglas señalan el mayor riesgo, la mayor palanca y un siguiente paso sugerido. Puedes guardar y comparar análisis y crear un reporte PDF en español o inglés.
Datos
Lo que ingresas
El análisis es tan bueno como estos datos. Los valores que todavía no tienes parten de los supuestos iniciales que aparecen más abajo.
La propiedad
- La dirección que quieres analizar
- Tipo de propiedad, habitaciones, baños, pies cuadrados y año de construcción
- Precio de compra
Financiamiento y costos
- Pago inicial, plazo y tasa del préstamo, o una compra al contado
- Impuestos a la propiedad, seguro, cuotas de HOA y supuestos de mantenimiento
- Opcional: un credit score declarado por ti y su modelo, que solo se usa para los escenarios de financiamiento
La estrategia
- Estrategia: renta, reventa con renovación, BRRRR, reventa o renta corta
- Perfil de riesgo: Conservador, Neutral o Agresivo
- Cifras de la estrategia, como la renta mensual, el valor de reventa (ARV), el presupuesto de remodelación, los meses de tenencia, las condiciones del refinanciamiento o la tarifa por noche y la ocupación
Fuentes
Fuentes de datos y sus límites
MyInversorAI combina tus datos con estas fuentes, nombradas en la Política de Privacidad. Ninguna recibe tu identidad de cuenta con una búsqueda de propiedad.
| Fuente | Qué aporta | Límites |
|---|---|---|
| RentCast | Registros públicos de la propiedad, estimaciones de renta y de valor, rentas comparables y anuncios activos | La cobertura varía según la propiedad; las estimaciones son una referencia, no un avalúo ni una garantía de renta |
| Geoapify | Autocompletado de direcciones y geocodificación | Identifica la dirección; no aporta precios ni rentas |
| Mapbox | Mapas | Solo recibe las coordenadas de la propiedad para dibujar el mapa |
| AirROI | Tarifa por noche (ADR) y ocupación por temporada a nivel de ZIP para renta corta | Datos del área, no el historial de reservas de la propiedad |
| FRED (Banco de la Reserva Federal de St. Louis) | Tasas hipotecarias nacionales, rendimientos del Tesoro, inflación (CPI) y desempleo | Cifras nacionales; la tasa de tu préstamo depende del prestamista y de tu perfil |
| Google News RSS y GDELT | Enlaces a noticias del mercado local en Pulse | Noticias públicas; la disponibilidad varía según la ubicación |
| Promedios del estado | Tasa inicial de impuestos a la propiedad, vacancia, administración, reservas de mantenimiento y CapEx, y estimaciones de seguro | Son promedios del estado, no de la propiedad; reemplázalos con cifras reales |
| Tú | Precio, financiamiento, renta, costos y cada decisión del análisis | Confirmas lo que los datos no pueden: la renta real, las cotizaciones y las facturas |
Los indicadores de riesgos naturales y lugares cercanos aparecen solo cuando una fuente compatible tiene datos para la ubicación; un indicador sin datos se omite, lo que no significa que no haya riesgo.
Supuestos
Supuestos iniciales que puedes cambiar
Hasta que ingreses tus propias cifras, el motor parte de estos valores. Puedes cambiar cada uno en el análisis, salvo el monto fijo para cargos.
| Supuesto | Valor inicial | Nota |
|---|---|---|
| Pago inicial | 20% del precio | Compra con financiamiento; también puedes analizar una compra al contado |
| Plazo del préstamo | 30 años | — |
| Tasa de interés | Promedio nacional de la hipoteca a 30 años (FRED), cuando está disponible | Si no lo está, se aplica una tasa fija de respaldo; ingresa la tasa que te coticen |
| Costos de cierre | 3% del precio | — |
| Inspección, tasación y cargos del préstamo | $1,500 | Un monto fijo sin campo propio: se suma al efectivo invertido y al costo total, y el reporte PDF lo muestra |
| Vacancia | Promedio del estado, o 5% | — |
| Administración | Promedio del estado, o 8% de la renta | — |
| Reserva de mantenimiento | Promedio del estado, o 5% de la renta | — |
| Reserva de CapEx | Promedio del estado, o 5% de la renta | — |
| Impuestos a la propiedad | Tasa promedio del estado × precio | Reemplázalo con la factura real de impuestos |
| Seguro | Estimación según el estado y el tipo de propiedad | Reemplázalo con una cotización |
| Cuotas de HOA | Monto típico para el tipo de propiedad | Confírmalo con la asociación |
| Costos de venta | 7% del valor de reventa (ARV) | Reventa con renovación y reventa |
| Oferta máxima permitida | 70% del ARV, menos remodelación y cargos | La regla del 70%, para reventa con renovación |
| Renta mensual | La estimación de renta del proveedor de datos para la propiedad o su código ZIP; si no existe, la relación renta-precio del estado | Una renta estimada mantiene el resultado como preliminar hasta que la confirmes |
Los supuestos iniciales permiten un primer filtro; no son datos de la propiedad. Cada uno que reemplazas con una cifra real hace el resultado más confiable.
Fórmulas
Métricas y fórmulas
Estas son las definiciones que usa el motor. Cifras anuales, salvo que el nombre diga mensual.
| Métrica | Fórmula | Qué muestra |
|---|---|---|
| NOI (ingreso operativo neto) | Ingreso bruto efectivo − gastos operativos | Lo que gana la propiedad antes del préstamo |
| Cap rate | NOI ÷ precio de compra | Rendimiento sin apalancamiento sobre el precio |
| Rendimiento sobre el costo | NOI ÷ costo total de adquisición | Rendimiento sobre todo lo que gastas para comprar, con costos de cierre y remodelación |
| Flujo de caja mensual | (NOI − servicio anual de deuda) ÷ 12 | Lo que queda cada mes después del pago del préstamo |
| Retorno cash-on-cash | Flujo de caja anual ÷ efectivo total invertido | Rendimiento sobre el efectivo que aportas |
| DSCR | NOI ÷ servicio anual de deuda | Cuántas veces cubre el NOI los pagos del préstamo |
| LTV | Monto del préstamo ÷ precio de compra | Qué parte del precio es financiada |
| Ocupación de equilibrio | (Gastos operativos + servicio de deuda) ÷ ingreso programado | La ocupación necesaria para cubrir costos (en renta corta se usan la tarifa por noche y el margen) |
| Multiplicador de renta bruta | Precio de compra ÷ renta bruta anual | El precio como múltiplo de la renta |
| Índice de gastos | (Gastos operativos + reservas de reemplazo) ÷ ingreso bruto efectivo | Parte del ingreso que se va en operación y reservas |
| Periodo de recuperación | Efectivo total invertido ÷ flujo de caja anual | Años para que el flujo de caja devuelva el efectivo invertido |
| ROI de la reventa con renovación | Ganancia neta ÷ efectivo comprometido durante el proyecto | Rendimiento de una reventa con renovación después de todos los costos |
| Oferta máxima permitida (MAO) | (ARV × 70% − remodelación − cargos fijos) ÷ (1 + % de costos de cierre) | El precio más alto que mantiene una reventa con renovación dentro de la regla del 70% |
Estrategias
Cinco estrategias, cada una con sus propios números
El puntaje de cada estrategia usa los componentes que importan para ella, así que una reventa con renovación no se juzga por el flujo de caja de una renta.
- Renta
- Renta a largo plazo. Se evalúa por rendimiento sobre el costo, retorno cash-on-cash, margen de flujo de caja, cobertura de la deuda (DSCR), eficiencia de gastos y el precio frente a la evidencia del mercado.
- Reventa con renovación
- Comprar, renovar y vender. Se evalúa por ROI del proyecto, margen neto, disciplina frente a la oferta máxima permitida, tiempo de tenencia y diferencial total.
- BRRRR
- Comprar, renovar, rentar, refinanciar y repetir. Se evalúa por el capital recuperado al refinanciar y por el DSCR, el margen de flujo de caja y el LTV después del refinanciamiento.
- Reventa
- Comprar y revender. Se evalúa por ROI del proyecto, margen de salida, margen neto, cobertura de los costos de la operación y tiempo esperado de venta.
- Renta corta
- Renta por noche. Se evalúa por rendimiento sobre el costo, retorno cash-on-cash, resistencia de la ocupación, ocupación de equilibrio, margen de flujo de caja y cobertura de la deuda.
Una estrategia que no corresponde al tipo de propiedad muestra un guion en lugar de un puntaje.
Perfiles de riesgo
Tres perfiles de riesgo
El perfil cambia cuánto pesa cada componente, no los números de fondo ni las reglas obligatorias.
- Conservador
- Se inclina hacia la estabilidad y un menor apalancamiento: la cobertura de la deuda y el riesgo pesan más.
- Neutral
- Equilibra rendimiento y resistencia. El plan Free usa este perfil.
- Agresivo
- Favorece el potencial de ganancia, como el retorno cash-on-cash y el cap rate, y acepta márgenes más finos.
Los planes de pago muestran cada estrategia con los tres perfiles, lado a lado, en la matriz de estrategias.
Puntaje y veredicto
Cómo se forman el puntaje y el veredicto
El puntaje ordena; las reglas obligatorias deciden. Un puntaje más alto nunca anula un veredicto Evitar.
- Puntaje de 0 a 100
- Cada componente se califica con una curva fija y luego los componentes se combinan con los pesos de la estrategia y del perfil de riesgo. Cada puntaje incluye también un nivel de confianza según la calidad de la evidencia.
- Reglas obligatorias
- Si una operación no cumple una regla obligatoria, su puntaje se limita a 49 (rango Evitar) o a 69 (rango Revisar), diga lo que diga la combinación. Una renta, un BRRRR o una renta a corto plazo cuyo retorno en efectivo sea inferior al bono del Tesoro a 10 años guardado con el análisis se limita a 48. El número que se muestra es el puntaje limitado y su color sigue al veredicto.
- Veredicto
- Las comprobaciones siguen un orden. Un puntaje de 49 o menos es Evitar, tanto en un resultado preliminar como en uno listo para decidir. Si no, mientras falte una confirmación requerida, como la de los costos recurrentes, la revisión de la HOA en un condominio, una townhouse o una vivienda con cuotas de HOA, o la estructura del financiamiento en una compra financiada, el veredicto se queda en Revisar, aunque no se cumpla una regla obligatoria. Si no falta ninguna, no cumplir una regla obligatoria da Evitar, aunque la renta u otras cifras todavía sean estimaciones. Un resultado preliminar que cumple las reglas se queda en Revisar. Un resultado listo para decidir es Comprar solo cuando se cumplen todas las reglas y el puntaje es de 70 o más, y Revisar en cualquier otro caso.
| Estrategia | Evitar cuando | Comprar solo es posible cuando |
|---|---|---|
| Renta, BRRRR y renta corta | El DSCR es menor que 1.00, o el flujo de caja anual es peor que −10% del ingreso efectivo (BRRRR usa las cifras después del refinanciamiento) | El flujo de caja mensual es cero o positivo y el DSCR es de 1.20 o más (o no hay préstamo), con la renta y los costos confirmados |
| Reventa con renovación | El ROI neto es menor que 3%, o el precio supera en más de 10% la oferta máxima permitida | El ROI neto es de 10% o más y el precio es igual o menor que la oferta máxima permitida |
| Reventa | El ROI neto es menor que 3%, la ganancia neta es negativa o la venta no cubre los costos de la operación | El ROI neto es de 10% o más y la venta cubre los costos de la operación con al menos un 10% de margen |
Nivel de confirmación: qué tan definitivo es el resultado
Listo para decidir
- Los datos necesarios están confirmados. Solo estos resultados pueden clasificarse como recomendación.
Preliminar
- Los números se pueden calcular, pero dependen de estimaciones, como una renta obtenida de datos del área o una renta corta sin tarifa por noche de la propiedad. No puede llegar a Comprar hasta que los confirmes, y aun así puede ser Evitar si los números no cumplen una regla obligatoria.
Requiere datos
- Falta un dato necesario, como el precio de compra, así que no se muestra un puntaje.
Incompatible
- La estrategia no corresponde al tipo de propiedad; un guion reemplaza el puntaje.
La regla de DSCR de 1.20 es el límite propio de MyInversorAI para habilitar Comprar, no un requisito de los prestamistas. Los requisitos varían según el préstamo, la propiedad y el solicitante.
Explicaciones y reportes
Las explicaciones salen de reglas y los reportes, de los mismos números
Nada en la explicación cambia un número: se redacta a partir de los resultados calculados.
- Explicaciones basadas en reglas
- El mayor riesgo, la mayor palanca, por qué la operación puede funcionar, por qué puede fallar y un siguiente paso sugerido se generan con reglas fijas, así que los mismos datos siempre dan la misma explicación.
- Comparación
- Puedes comparar análisis guardados lado a lado; la cantidad de propiedades que comparas a la vez depende del plan.
- Reporte PDF
- Un PDF en español o inglés con el análisis, un checklist adaptado al tipo de propiedad y diez preguntas para la visita. Los planes Realtor agregan reportes para clientes con el nombre, la empresa y los datos de contacto del agente.
Límites
Límites que conviene tener en cuenta
- Los resultados son estimaciones basadas en tus datos y en la información disponible, no avalúos, ofertas de préstamo ni ganancias garantizadas.
- La cobertura de datos varía según la propiedad y la zona. La falta de datos reduce la confianza y puede mantener un resultado como preliminar.
- El rango de valuación es una referencia, no un avalúo profesional.
- Los escenarios de financiamiento son orientativos, no una oferta ni una aprobación de préstamo. No se consulta ningún buró de crédito.
- Las cifras de renta corta usan datos del mercado a nivel de ZIP, salvo que ingreses la tarifa por noche y la ocupación propias de la propiedad.
- El análisis no reemplaza una inspección, una revisión del título ni la asesoría de un profesional con licencia.
- Las funciones pueden variar entre la web y la app móvil instalada mientras las actualizaciones móviles se publican por separado.
Preguntas
Preguntas frecuentes sobre el método
¿El puntaje es una recomendación de compra?
No. Es una herramienta de filtro que ordena escenarios con tus supuestos. Revisa los números con profesionales calificados; la decisión final siempre es tuya.
¿MyInversorAI consulta mi crédito?
No. Si decides ingresar un credit score, solo se usa para modelar escenarios de financiamiento. No se consulta ningún buró ni se aprueba ningún préstamo.
¿De dónde sale la renta estimada?
De las estimaciones de renta y los comparables del proveedor de datos cuando existen, o de la relación renta-precio del estado. En ambos casos, una renta estimada mantiene el resultado como preliminar hasta que confirmes la renta tú mismo.
¿Por qué mi resultado dice preliminar?
Porque al menos un dato todavía es una estimación o no está confirmado, como la renta o la tarifa por noche de una renta corta. Confírmalo y el resultado quedará listo para decidir; solo un resultado listo para decidir puede ser Comprar.
¿Las fórmulas son las mismas en todos los planes y dispositivos?
Sí. Las apps web, iOS y Android usan las mismas fórmulas. Los planes cambian los límites y las herramientas, como los perfiles de riesgo y la matriz de estrategias, no las cuentas.
¿Puedo comprobar las cuentas por mi cuenta?
Sí. Las calculadoras gratis muestran cada fórmula con un ejemplo resuelto y el reporte PDF de muestra enseña un resultado completo.
Siguiente paso
Pruébalo con tu propia propiedad
Crea una cuenta gratis para analizar una propiedad con supuestos que puedes revisar, o compara primero los planes.
Información educativa
Estimaciones, no asesoría
MyInversorAI ofrece estimaciones basadas en tus datos y en información de terceros. No son asesoría financiera, de inversión, fiscal, crediticia, legal ni un avalúo, tampoco una aprobación de préstamo ni una promesa de ganancias. Verifica los números con documentos originales y profesionales calificados antes de decidir; la decisión final siempre es tuya.